Een woning kopen met erfpacht

Bijgewerkt: 29 augustus 2023

Het aanschaffen van een woning is een belangrijke stap in je leven. Soms komt hier erfpacht bij kijken. Bij erfpacht huur je de grond in plaats van in eigendom te zijn. Het is belangrijk om je goed over na te denken. Deze regeling is ideaal voor starters en mensen met een beperkter budget, vanwege lagere hypotheeklasten. Maar je moet ook rekening houden met de complexe regels.

Wat is erfpacht?

Erfpacht is een regeling waarbij iemand het recht krijgt om een stuk grond te gebruiken en te bebouwen. De eigendom van de grond blijft in handen van een andere partij, meestal de grondeigenaar of een grondbeheerder. Deze regeling wordt vaak gebruikt bij vastgoedtransacties, vooral in stedelijke gebieden waar de grond schaars is.

Bij erfpacht betaalt de erfpachter een vergoeding, meestal in de vorm van een periodieke canon. Dit is vaak jaarlijks.

---

Waarom een woning kopen met erfpacht?

Een woning waarop erfpacht rust, brengt zowel voordelen als nadelen met zich mee. Een woning met erfpacht heeft lagere initiële kosten dan een woning waarvan de grond volledig in eigendom is. Dit maakt het voor starters makkelijker om een woning te kopen.

Erfpacht zie je vooral in gebieden waar de beschikbare grond schaars is, zoals stedelijke gebieden. Door te kiezen voor erfpacht krijg je toegang krijgen tot een gewilde locatie waar de grondprijzen anders erg hoog zijn.

Aangezien de initiële kosten lager zijn, blijft er meer financiële ruimte over om te investeren in renovaties en verbeteringen aan de woning. Je kunt dus volop verbouwingen financieren. Kijk vooraf wel of je voldoende hypotheek kunt krijgen.

Sommige mensen vinden erfpacht vooral flexibel. Als de erfpachttermijn afloopt en de grond wordt niet tegen een onbetaalbare prijs verlengd, kun je de woning verkopen zonder de volledige eigendom van de grond over te dragen. Dit maakt het voor kopers ook weer aantrekkelijk, waardoor je sneller van de woning af bent. Dit is vooral in tijden van crisis erg prettig.

Grondgerelateerde kosten overdragen

Wanneer je grond bezet, betaal je hier onroerendezaakbelasting over. Soms is het mogelijk om deze belasting aan de verhuurder over te dragen. Het is belangrijk om hier vooraf duidelijke afspraken over te maken. Het moet duidelijk zijn wie verantwoordelijk is voor het betalen van belasting.

Nog meer voordelen

Wanneer je erfpacht betaalt, zijn deze kosten gedeeltelijk aftrekbaar van de belasting. Hoeveel aftrekbaar is, hangt van politieke beslissingen af.

Het is ook mogelijk om erfpacht geheel af te kopen. In dit geval hoef je nooit meer erfpacht te betalen. Houd wel rekening met hoge kosten, want feitelijk koop je stuk grond. Tegenwoordig is de grondprijs niet meer zo goedkoop. Bovendien moet je de overdracht bij de notaris vast lijken, dit brengt ook weer extra kosten met zich mee.

Nadelen van een woning met erfpacht

Erfpacht wordt voor een bepaalde periode vastgelegd. Dit kan 30 jaar zijn, maar ook 49 tot wel 99 jaar. Of misschien nog wel langer, je spreekt dan van eeuwigdurende erfpacht. Maar het kan ook voor een hele korte periode worden vastgelegd. Je moet weten dat de canon, dat is het bedrag dat je betaalt, in de vastgestelde periode niet mag worden verhoogd.

De verhuurder van de grond kan na deze periode de prijs flink verhogen. Dit is iets om rekening mee te houden, want je moet het financieel wel kunnen draaien.

Een ander nadeel is dat niet alle hypotheekverstrekkers dol zijn op woningen waarop erfpacht rust. Hierdoor kan het lastiger zijn om een hypotheek te krijgen.

Het derde nadeel is dat je geen eigenaar van de grond bent. Ondanks dat je die grond wel mag bewerken en erop mag bouwen, voelt het nog steeds als huur aan. Soms staat in het contract dat je de grond op elk moment of na een bepaalde periode kan kopen. De koopprijs wordt vooraf vastgesteld. De betaalde canon is niet aftrekbaar van de koopprijs. Alles wat je eerder aan huur hebt betaald, ben je kwijt.

Dan krijg je nog het nadeel met betrekking tot verkoop van de woning. Niet iedereen wil een woning met erfpacht kopen. Hierdoor trek je minder kopers aan en kan het langer duren voordat je de woning verkocht hebt.

De erfpachtwet

Erfpacht is een zakelijk recht om de grond van een ander te gebruiken. Hiertegenover staat een financiële vergoeding. Erfpacht kent een aantal plichten:

• De erfpachter moet canon betalen
• Hij mag niet in strijd met de bestemming handelen
• Hij is verplicht om de lasten te dragen
• De erfpachter moet herstellingen verrichten

Gelukkig zijn er ook een aantal rechten:

• De erfpachter mag de grond weer aan iemand anders verpachten
• Eventuele huurinkomsten zijn voor de erfpachter
• Hij mag beplanting en gebouwen die door hemzelf zijn neergezet, ook weer weghalen

Onthoud dat erfpacht overerfbaar is. Dit betekent dat het recht niet eindigt wanneer de erfpachter overlijdt. Zowel de woning als het recht op erfpacht komen bij overlijden in handen van de nabestaanden.